Saker for Høyesterett

Advokatfirmaet Riisa & Co prosederer jevnlig saker for Høyesterett og skal i løpet av våren 2017 prosedere tre saker for landets øverste domstol. To av sakene prosederes av advokat Jarl R. Henstein (H) og én av advokat Ståle Hovda.

De to første sakene er berammet til behandling heholdsvis 31. januar og 14-15. februar 2017. Begge sakene omhandler problemstillinger knyttet til avhending av fast eiendom.

Den første saken gjelder spørsmålet om et «As-is» forbehold, jf. avhl. § 3-9 får anvendelse på forhold som oppdages etter at kjøpekontrakt er inngått, men før kjøper har overtatt eiendommen.

Avtale om kjøp ble inngått i mai 2014, mens overtakelse ble avtalt å finne sted i august samme år. Leiligheten ble på vanlig måte solgt med et «As-is» forbehold og av salgsdokumentasjonen fremgikk at leilighetens to bad var oppført i 1995, samt at de ikke tilfredsstilte kravene til gjeldende våtromsnorm.

Kort etter avtaleinngåelse ble det oppdaget vannlekkasje fra badene. Lekkasjene skyldes feil ved membran. Kostnadene til utbedring ble av lagmannsretten fastsatt til kr. 182 000,- inkl erstatningspostene, hvilket utgjør under 3% av kjøpesummen.

Lagmannsretten la til grunn at «As-is» forbeholdet ikke gjaldt idet forholdet var oppdaget mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen, og at mangelsvurderingen således skulle skje med utgangspunkt i avhl. § 3-1. Eiendommen ble etter dette ansett å ha relevante mangler, og kjøper fikk medhold i sitt krav. For nærmere opplysninger omkring faktum og juss vises til dommen fra lagmannsretten: https://lovdata.no/pro/#document/LBSIV/avgjorelse/lb-2015-108355?searchResultContext=3397

Den andre saken gjelder forholdet mellom prisavslag og erstatning, nærmere bestemt om det også skal gjelde en såkalt «misforholdsbegrensning» ved utmåling av erstatning. En slik misforholdsbegrensning gjelder ved utmåling av prisavslag jf. avhl. § 4-12, første ledd. Spørsmålet aktualiseres idet kjøper kun har krevet erstatning og ikke prisavslag.

Boligeiendommen ble markedsført med to hybler, men med tilleggsopplysning om at de ikke var godkjent for utleie. Kjøperne oppdaget etter kjøpet at hyblene heller ikke var godkjent for beboelse/rom til varig opphold, og lagmannsretten mente at dette utgjorde en relevant mangel ved eiendommen.

Kostnadene for å sette «hyblene» i beboelig stand var stipulert til å utgjøre ca. kr. 2 millioner, mens verdireduksjonen på eiendommen med mangel ble vurdert til å utgjøre kr. 650 000,-.

Lagmannsretten la til grunn at det måtte gjelde en misforholdsbegrensning også ved utmåling av erstatning, og tilkjente kjøper en erstatning tilsvarende verdireduksjonen på kr. 650 000,-.

Spørsmålet Høyesterett skal ta stilling til er om det er hjemmel for en slik begrensning av erstatningsbeløpet, eller om kjøper har krav på å få dekket de fulle utbedringskostnader.

For nærmere opplysninger omkring faktum og juss vises til dommen fra lagmannsretten:  https://lovdata.no/pro/#document/LHSIV/avgjorelse/lh-2015-160323?searchResultContext=1123