Noe avklaring, men mest av alt en invitasjon til ny runde
Høyesterett har i dag avsagt første dom om avhendingsloven etter lovendringen i 2022. Retten vurderer kun spørsmålet om mulighet for avskjæring av mangler for kjente forhold (avhl. § 3-10 (1) eller med grunnlag i kjøpers undersøkelsesplikt (§ 3-10 (2)).
De konkrete omstendighetene i saken ga ikke grunnlag for å avskjære mangelskrav etter § 3-10, og Høyesterett har opphevet lagmannsrettens dom. Saken sendes tilbake for videre behandling.
Dommen gir noen avklaringer for bransjen, men oppfattes kanskje mest av alt som en invitasjon til en ny rundt. Tre ganger – i avsnittene 60, 65 og 77 – presiserer Høyesterett at den rettslige vurderingen av risikoopplysningene kjøper fikk, vil inngå som et moment i den samlede vurderingen av kjøpers berettigede forventninger etter § 3-2. Det legges altså opp til en ny, helhetlig vurdering av de tre anførte manglene, men da under den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2. Det er derfor godt mulig at saken, etter en ny runde i lagmannsretten, blir gjenstand for ny prinsippvurdering i Høyesterett i 2026.
Noen avklaringer gir likevel dommen, men hensyn til forståelsen av § 3-10. Det som kan utledes av dommen, særlig avsnittene 60, 64 og 103, er at en generell risikoopplysning ikke er tilstrekkelig til å avskjære mangelsgrunnlag med hjemmel i § 3-10 (1), jf. eks. avsnitt 64:
«Dette kan ikke oppfattes slik at enhver tydelig beskrevet risikoopplysning som er egnet til å påvirke kjøperens vurdering av eiendommen, skal kunne gi grunnlag for å avskjære en mangelsinnsigelse etter § 3-10 første ledd.»
Etter vår vurdering lar en slik konklusjon seg vanskelig forene med departements forutsetning ved lovendringen, slik det fremkom av forarbeidene:
«Når selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen.»
I den praktiske verden er det nær sagt alltid risikoopplysningene som blir gitt ved salg av bolig, og det hører med til sjeldenhetene at det er konkrete opplysninger om allerede materialiserte feil. Eksempler kan være risiko ved:
- 60 år gammel drenering, som har utløpt levetid, og må påregnes skiftet
- Gammelt bad, med ukjent membranløsning
- Ufaglærte arbeider, uten dokumentasjon, på el-anlegg
- Tidligere forekomst av mus/rotter i selgers eiertid
Slik vi oppfatter departementet, var det nettopp slike opplysninger man ønsket å insentivere selger til å gi. Det praktiske insentivet ligger i at selger kan fri seg fra ansvar, ved å gi konkrete risikoopplysningene til kjøper. Kjøper kan da selv vurdere hvilken risiko man er villig til å ta, og hvordan dette skal reflekteres i kjøpesummen.
Ifølge Høyesterett kreves det altså en høy grad av konkretisering for at en opplysning skal medføre risikoovertagelse. Dette i motsetning til hva som tidligere har vært antatt og praktisert i underrettene. Høyesterett viser til forarbeidene til kjøpsloven og konkluderer med at kunnskap om en risiko ikke er tilstrekkelig, men at kjøper må (eller måtte) også forstå risikoens «betydning som mangel». Risikoopplysningen er følgelig kun et moment i helhetsvurderingen av kjøpers berettigede forventinger til boligens tilstand ved kjøp.
Dommen gir lite veiledning om akkurat hvor terskelen skal legges eller hva en kjøper må forventes å forstå om en risikoopplysning. Det er naturlig å anta at vurderingene her vil bli svært konkrete, og at det vil være like store variasjoner mellom sakene som det har vært tidligere.
Dommen avklarer ikke om Høyesterett anser de tre omtvistede forholdene som mangler. Det eneste som er avklart er at forholdene ikke kunne avskjæres som mangler etter § 3-10. I så fall kan de eventuelt likevel avskjæres etter § 3-2. Hvilke vurderinger Høyesterett vil ha for den samlede vurderingen av de aktuelle forholdene, er vanskelig å si noe om før den eventuelt tas opp til ny prøving.
Skulle man, mot formodning, bli stående med at risikoopplysningene og undersøkelsene fra kjøper ikke innebar noen risikoovertagelse, vil domstolenes forståelse av den nye loven – etter vår oppfatning – uthule formålet med lovgivningen. Selger vil ikke ha et insitament til å gi risikoopplysninger til kjøper, dersom disse uansett ikke har noen verdi ved en senere mangelsvurdering. Hvis man ser bort fra at de fleste selgere er ærlige og redelige folk – hvorfor skulle noen ville risikere en lavere pris på boligen grunnet risikoopplysninger som uansett ikke fritar for ansvar ved en senere mangelsvurdering? Resultatet blir da, stikk i strid med lovens hensikt – dårlige opplyste boligsalg og økt omfang av etterfølgende tvister.
Vi håper brikkene faller på plass ved mangelsvurderingen etter § 3-2.
Vi benytter uansett anledningen til å gratulere advokat Møller med bestått første prøve for Høyesterett.
Fortsettelse følger.
Joachim Joachim M. Skjelsbæk, advokat (H) | partner
Les hele dommen her: https://www.domstol.no/no/hoyesterett/avgjorelser/avgjorelser-2025/hoyesterett—sivil/HR-2025-1749-A/
