Høyesterett avsa 10. juni 2026 dom i sak HR-2026-1307-A, som klargjør de særlige reklamasjonsfristene som gjelder for heving, i tillegg kommer Høyesterett med enkelte uttalelser om hva som skal til for å sette oversittet reklamasjonsfrister til side, samt noen betraktninger om berettiget forventning.
Sakens bakgrunn og spørsmål
Saken gjaldt i korte trekk salg av boligeiendom hvor det var opplyst om arbeid med ny E39, samt gitt opplysninger om et reguleringsplan nærliggende kryss og ny vei (fylkesvei). Boligen lå allerede kun i overkant av 100 meter fra motorveien. Selger innhentet opplysninger direkte fra planansvarlig i Statens Vegvesen, som opplyst om støy, behov for støyskjerming og endret adkomst.
På et åpent møte i regi av Statens Vegvesen hadde selgerne hatt anledning til å se foreslåtte trasevalg for fylkesveien, men noen spesiell informasjon om dette forslaget ble ikke gitt ved salget. I lagmannsretten ble selger ansett for å ha opptrådt grovt uaktsomt, og en for sent meldt heving ble likevel akseptert.
For Høyesterett gjaldt spørsmålet om den særlige reklamasjonsfristen for heving var overholdt, både spørsmål om fristens utgangspunkt, lenge og hva som skal til for å avbryte fristen ble vurdert. I tillegg til at Høyesterett vurderte om det var grunnlag for å sette en oversittet frist grunnet forhold på selgers side ved anført grov uaktsomhet.
Hevingsfristens start
Med støtte i tidligere rettspraksis for den alminnelig reklamasjonsreglene, fant Høyesterett at fristen for hevning løper fra det tidspunkt kjøper kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig.
Kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere om det er grunn til hevning, men det er ikke noe krav om juridiske vurderinger. Dette er også i tråd med tidligere praksis.
Dommen klargjør at den særskilte reklamasjonsfristen kan begynne å løpe på et senere tidspunkt enn den nøytrale reklamasjonsfristen, og friststarten må ses i sammenheng med fristens lengde.
I den konkrete vurderingen fant Høyesterett at en epost fra Statens Vegvesen til kjøper, der det ble redegjort for status på veiprosjektet og visst enkelte kartskisser, gav tilstrekkelig informasjon for å utløse slik særlig reklamasjonsplikt.
Reklamasjonens lengde
Når det gjelder lengden på reklamasjonsfristen, viser Høyesterett til det sentrale med å se fristens utgangspunkt og lengde i sammenheng. Selv om en ikke kan angi en absolutt frist, vil den alminnelig reklamasjonsfrist på 3 måneder gi god veiledning også ved den særlige reklamasjonsfristen ved heving.
Da Høyesterett i Rt-1999-408 har uttalt at 3,5 måneder utvilsomt var for sent, er det vel få grunner til å tro at noen særlig lenger frist enn 3 måneder kan være aktuell. I
HR-2026-1307-A, ble det følgelig konstatert at 3 måneder og 22 dager var for sent.
Fristavbrytelse
Videre avklarer Høyesterett kravene til melding om heving, og at en må få frem at det er krevd heving. Et varsel om heving er ikke tilstrekkelig. Det er særlig grunn til å merke seg Høyesteretts presisering om at det stilles strengere krav til profesjonelle aktører ved fremsettelse av hevingserklæringer, enn for forbrukere, med hensyn til klarhet i formuleringen.
Det var ikke grunnlag for å sette oversittet frist til side.
Vurdering av vilkårene for å sette til side en oversittet reklamasjonsfrist etterlater flere spørsmål, og kunne med fordel ha enda blitt tydeligere klarlagt av Høyesterett.
Vurderingen er preget av at Høyesterett ikke trengte å ta stilling til nyansene, da de fant at selger ikke hadde handlet grovt uaktsomt. En kan konstatere at terskelen for å anse noen for å ha handlet uærlig eller i strid med god tro, er høyere enn for å konstatere grov uaktsomhet, noe som tyder på at Høyesterett ser på dette som alternative grunnlag.
Øvrig betydning av dommen
Det er også av stor interesse at Høyesterett finner at risikoopplysningene som var gitt om pågående arbeid med reguleringsplaner gav kjøper en klar oppfordring om å undersøke nærmere, noe som implisitt viser at risikoopplysninger har betydning for kjøpers berettigede forventninger.
